2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。
房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。
中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。
严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。
出入境新政生效 旅企业务有序推进******
1月8日0时17分，自加拿大多伦多始发的南航CZ312航班落地广州白云机场。这是“乙类乙管”总体方案和中国民用航空局入境新政实施后，全国首班落地的国际航班，全体航班旅客无需再进行核酸检测和集中隔离。
出入境新政实施首日，来自OTA的数据显示，1月8日的出入境机票订单创2020年3月以来的最高纪录。其中，入境航班订单量占比48%。记者了解到，各大旅游企业出入境相关业务也正在有序推进当中。
香港与内地人员往来热度攀升
1月8日，中国香港与内地之间实现首阶段“通关”。香港的特级导游吴巧凌在朋友圈写道：“满屏的通关分享，三年了，您到香港想怎么玩？”
OTA的数据显示，内地游客访港意愿强烈。1月5日至7日，携程平台上内地用户预订赴港航班的订单量相较2022年12月同期大涨190%。飞猪数据显示，截至1月5日，春节期间的港澳旅游预订量环比上周增长近1倍，其中广东、上海、浙江等成为赴港澳旅游的热门客源地。
记者1月7日来到北京市公安局朝阳分局出入境接待大厅采访。相关工作人员介绍，1月8日起内地居民可以在“北京公安出入境”官方服务号预约办理赴港旅游、商务签注。北京游客吴女士告诉记者，她发现许多办理点近几日都已经预约满了，不过，朝阳分局出入境接待大厅还可预约到1月9日办理。
数据显示，中国香港成为1月8日入境机票出发地的TOP1。同程数据显示，当日，由中国香港飞往内地的机票订单量环比上涨62%，主要入境目的地包括上海、广州、成都、武汉和南京等。携程数据显示，1月5日，国务院联防联控机制综合组发布《关于优化内地与港澳人员往来措施的通知》后，当天用户通过Trip.com香港站预订香港到内地航班的订单量较去年12月同日上升290%，预订内地酒店的订单量上升166%。
香港旅游发展局主席彭耀佳表示，香港与内地逐步有序通关，两地旅游重新互通，对旅游业界及相关行业是关键一步。香港旅发局也已逐步加强在内地的宣传推广工作，推动香港旅游业复苏。
香港旅发局总干事程鼎一表示，内地是香港最重要的客源地之一，非常高兴能够迎接内地游客重临香港。香港旅发局将发挥香港作为中外文化艺术交流中心的角色，继续积极推动文旅融合，各项艺术文化盛事联动城市深度游，结合夜经济、绿色郊野、体育文娱活动等热门主题，必将激发内地消费者的访港意愿。
政策友好目的地更受青睐
随着出入境新政落地，中国出境航班也迎来小高峰。携程数据显示，自2022年12月27日以来，从内地用户预订量来看，热度攀升最高的目的地有中国澳门、中国香港、曼谷、新加坡、吉隆坡、金边等。飞猪数据显示，近一周国际机票预订量比去年同期增长近1倍，用于出境旅行的机票平均消费金额同比提升近30％。
据了解，热度攀升最高的目的地中大部分对中国旅客入境无特殊限制。携程签证数据也显示，2022年12月27日以来，新加坡签证业务订单量同比增长超30倍，环比增幅达到123%；马来西亚等国签证业务订单量环比也增长近100%。
泰国旅游市场更是受到中国游客青睐。2022年12月27日以来，内地游客通过携程平台预订入住时间超20天的酒店订单中，泰国的酒店订单占比达到44%。泰国国家旅游局近日发布预测称，2023年到访泰国的中国游客预计达到500万人次，而2022年，这个数字仅为27.4万人次。
亚洲多国正“抱团”欢迎中国游客的到来。马来西亚方面日前预计，2023年将接待150万至200万中国游客。新加坡相关业者则估计，中国游客的回流将会给新加坡全年带来20亿新币收入。
“中国游客的回归对全球任何一个目的地来说，都是值得期待的。尤其是对于亚洲市场，将起到明显提振作用。”携程相关负责人表示。
旅企有序推进相关业务
随着出入境相关政策的正式实施，各大旅游企业的相关业务加速推进。多家旅游企业的入境业务部门负责人都表示，已经将相关产品同步推送给了境外旅游代理商。
“我们目前在做调研工作，先去了解产品供应链上关键供应商的现状，再去了解境外游客的偏好，以便能提供更好的产品。”有业者表示。
“新政策发布后，境外的分销商第一时间就联系了我们，希望我们提供最新入境产品的视频、图片、文字等资料。”贵州省中国青年旅行社副总经理戎笑笑告诉记者。
记者了解到，近期中旅旅行正加快推进资源整合和产品储备，与境内外客户和合作方保持密切沟通，积极策划东南亚、欧洲、澳洲等产品；开展各类签证咨询服务，积极向消费者推介全球旅游攻略和最新玩乐目的地信息。待时机成熟时，中旅旅行将及时发布优质产品和线路，满足消费者对出境旅行的需求。
“目前，众信旅游已经筹备了法国、荷兰、马尔代夫等目的地产品。目前短时间内出境市场主要以商务拜访、出国探亲、出国留学等需求为主。未来，我们也将随时关注签证、航班、市场、政策的变化，适时调整目的地产品。”众信旅游相关负责人表示。
中青旅遨游网推出“出行保障”“品质保障”“服务保障”三大出境游保障体系，将为游客提供境外核酸指引、协助境外医疗、“7×24”小时管家咨询及紧急事务处理等全流程服务，全程为游客出行保驾护航。
“入出境旅游的开放与恢复，与政策方针、国际形势息息相关。我们将密切关注这方面的进展，积极向国际释放更多友好信号，展示美好中国形象，助力市场加快复苏。”中旅旅行相关负责人表示。
（本报采访组 采访组成员：王玮 张宇 武葳 赵垒 执笔：张宇）
